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9月23日,北京第三批集中供地收官,本轮土拍18宗地块全部成功出让,总规划建筑面积为147.5万平方米,总出让金达500.3亿元。其中,10宗地块以底价成交,8宗地块溢价成交,平均溢价率6.06%,较今年前两批稍有升温(第一批溢价率4.46%、第二批5.35%),也高于同期举行第三批土拍的杭州、青岛、厦门等城市。

从本轮北京土拍来看,虽然整体有所升温,但地块冷热分明,从房企拿地风格来看,底价地块更偏好联合,优质地块则几乎全部独立,在集中供地趋势下,区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地的新思路。

三宗地竞争最激烈,中海成最大赢家

今日现场竞拍的8宗宅地具体成交结果为:

中海共斩获海淀两宗和丰台一宗地,分别是:以41.975亿元和36000平方米现房销售面积斩获海淀永丰0013地块,成交楼面价5.85万元/平方米,溢价率15%;以55.775亿元和4000平方米现房销售面积再夺海淀永丰0015地块,成交楼面价5.32万元/平方米,溢价率15%;以49.7亿元摘得丰台区大红门0004地块,成交楼面价5.25万元/平方米,溢价率3.5%。

此外,中建三局+海开联合体以53.18亿元摘得海淀永丰0019地块,成交楼面价4.3万元/平方米,溢价率4.47%。

丰台其余地块的得主分别是:首开以38.295亿元和7000平方米现房销售面积摘得丰台花乡造甲村地块,成交楼面价6.9万元/平方米,溢价率15%;建发以33.81亿元拿下丰台南苑槐房村和新宫村旧村改造地块,成交楼面价4.9万元/平方米,溢价率15%;金茂以38.1亿元拿下丰台大红门地块,成交楼面价5.6万元/平方米,溢价率4.1%。

建发以32.66亿元斩获昌平生命科学园地块,成交楼面价3.6万元/平方米,溢价率3.03%。

除了上述8宗地通过现场竞拍外,还有10宗地由于仅获一家房企报名均以底价直接成交,具体是:中交投资拿下石景山五里坨地块、华润+中铁+兴创拿下大兴西红门地块、龙湖+天竺房地产拿下顺义新城地块、建工和首创分别拿下房山佳世苑地块和房山拱辰街道地块、众智房地产和密云经开+密云城投+住总+建工分别拿下密云水源路地块和密云十里堡地块、亦庄博润置业+亦庄久筑工程管理拿下亦庄新城地块、葛洲坝(600068)+通投拿下通州梨园地块、北京城建(600266)拿下顺义新城地块。

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从18宗地块的分布区域来看,丰台区仍然是供地大户共放出4宗宅地,海淀3宗,大兴、房山、顺义、密云各2宗,竞争最为激烈的是海淀永丰两宗地以及丰台造甲村地块,溢价率均达到15%。

竞拍规则更简化,土地市场冷热分明

从此次土拍规则来看,与以往供地超半数地块需执行“70/90”面积限制要求相比,此次土拍仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”限制规则,其余地块均不再将其作为刚性约束。北京链家研究院分析师岳微认为,开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度,结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状,可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求,提升新房产品品质,促进市场良性竞争。

此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区,此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持,此次是对前期试点项目范围的进一步扩大,岳微认为这也释放了更加积极的信号,支持改善住宅需求释放。

指导价格方面,在销售指导价无大幅提升前提下,土地楼面价与配建要求有所降低,开发企业房地价差有所扩大,有利于开发企业确保合理利润空间,提升产品品质。此外18宗地块未设置“竞政府持有产权份额”环节。

针对当前新房交付问题,现房销售比例要求进一步扩大,本轮土拍近七成地块设置“竞现房销售面积”环节,最终3宗地进入竞现房面积环节,从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。

从房企表现来看,今日民营企业仅龙湖、润泽参与报名,其中仅龙湖竞得顺义新城1宗地块,国央企依然是拿地主力,集中供地趋势下区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地新思路。

比如中海竞得的海淀永丰两宗地块紧邻其去年二批拿地后打造的中海�德里项目;中海竞得的丰台大红门地块距离大兴区旧宫镇中海兴叁�院项目较近,且地块定位相似,两区并联、双向促销。顺义新城地块由龙湖、天竺房地产联合体以底价拿下,龙湖在顺义拥有打造商业及住宅项目的丰富经验,此次联合顺义本地企业天竺地产,体现出较强的区域深耕性。亦庄及密云两区3宗土地均由本区开发企业底价竞得。

“本轮北京土拍整体表现不俗,冷热分明,优质地块热度依旧,同时溢价率达到三轮土拍的最高水平,”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为,可以看出市场信心正在逐步恢复,房企对北京市场仍然持长期看好态度。

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