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买房被坑,能退吗?

admin 2023年03月08日 财经 2 0


“我的房子已经付了首付/定金,现在还能退吗?”这是张奇如今面对最多的问题。


对许多国人而言,房子是人生的头号大事。但人生没有后悔药,一套象征着财富积累和未来价值的房产一旦下单,相绑定的每一块砖、每一平米、每一次涨跌、每一笔贷款都会牵扯着下半生。


2015年全国法院审判执行情况就曾显示,涉房地产开发经营合同纠纷案件上升态势明显。那年商品房预售合同纠纷案件达到172372件,上升42.29%。面对一个日益变化和风险四伏的房地产市场,在一些时候,人们渴望获得退一步的自由。


最早追溯到2016年,张奇就已经帮助朋友在一次房产纠纷中维权成功,顺利从开发商手中退得定金。他辞去自己在设计公司月薪上万的工作,从此在房产纠纷维权的道路上越走越远。2021年,他和从某知名地产商出走的投资总监合伙创业,正式涉足房产纠纷非诉讼业务。


从最早的一起维权算起,帮人维权、取证、退房、退定金的这7年,他经历无数案子,在其中看见失序和冷暖。在一些人眼中,他是“职业退房师”,在波动的地产市场里看见了机会。在一些人看来,他是一个成功的商人,在普通人的房产焦虑里找到了财富密码。但对他来说,他是一个有些正义,而且赶巧碰上机会的人。他成功过,也失败过,他疲于博弈,也享受成就——帮人们在旋涡里脱身。做这项“新奇”的职业,终归是有意义的事。


以下是他的自述——


一、入行


我现在还记得那个画面。卖房子的中介对着我和我朋友说,“随你去告,你怎么样都行,看看能不能退(定金)”。我当时心里就想,“我必须要让你付出代价”。


那会儿是2016年,我开始的第一次维权。那年我发小在成都买房,在签订《商品房买卖合同》之前,卖房子的销售向我发小收取了2万元定金,但在签订合同时,我朋友发现合同上有很多不合理的地方,比如公摊面积和之前所说的不一致。最后合同没有签订,但定金也不让退了,销售说我朋友的行为导致房屋空置,所以就没收了定金作为补偿。


那时候我在一家游戏公司做设计,月薪上万,我专门辞职帮朋友搜集证据反击。维权成本还是蛮高的,当时花了3个月,跑了10多个部门,光打车费就花了4000元,我朋友还请了个律师和我一起,律师出来一次就要2000元。


维权的过程并不顺利,我跑了十几个部门提交证据举报,有些部门还出现了推诿的情况。我去某个部门找他们领导反映情况,好几次过去都是说“领导不在”,我无所谓啊,那我就下次再来,结果“领导还是不在”。我问“领导去哪了?”接待我的那个科员就说,“领导打篮球去了”,我很生气,上班时间怎么去打篮球了呢?后来我也是举报了,再去的时候领导就出来了,说他们组织篮球比赛,然后给我道了歉。上班时间组织篮球比赛,我是又气又好笑。但这更坚定了我维权的信念。


那之前我从来没有接触过法律条文,于是我自己上搜索引擎查了很多法律,最后找到了销售的漏洞,按照合同的内容,其实他应该在销售时就“明示《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件及补充协议》等合同文件”,但销售没做。最后根据这个证据,我们打赢了官司,法院判中介退了2万元,那个销售后面也被解雇了。


这件事之后,我在网上分享了自己的经历,紧接着有80多个网友陆陆续续地私聊我,里面有逾期交房的纠纷,也有拆迁合同的纠纷。我就相继给这80多个网友做了咨询,最早是免费的,后来有了自己的一套方法论,我也收费了。我自己每天学一点知识,研究各种法律法规、各种行政处罚的材料和判决,是乐在其中的,感觉在不断升级。


当时和那80多个网友接触,其实也是一种价值互换,有一个姐姐当时想退房找到我,她是律所里做破产案例的,我跟她说,“我没接触过破产,你能不能把案子给我看看”,她拒绝了,因为涉及隐私,我就告诉她,我无意了解具体的公司名称,我就想看看一个破产的案件是怎么做的,你可以打码发给我。


靠这种互换,我的法律实力提升了很多。2018年,我通过一个律师朋友介绍,进入了一家律师事务所做律师助理,我的目的当然也不是做案子,而是去学习。我没有司法考试,也无意成为执业律师,因为从底层律师爬上去需要花时间和精力,太苦了,也做不成我想做的事。那几年我在律所内部开发了一个小程序叫“法律胶囊”,我把诉讼这些繁琐的流程模板化了,然后用比律师更低的价格提供给客户,降低了打官司的成本。


我确实没再回去做设计了,那次维权让我对法律很感兴趣。在游戏公司之前,我还做过餐饮,当时外卖平台刚出来,我和别人一起合作做“高端外卖”,一个月也能挣3万多,但做好了就没意思了,然后我又去了一家AI公司学东西,薪资也相继降低了很多。我就是这么一个人,我觉得未来需要的一定是复合型人才,所以要不断地提升自己横向的竞争力和知识面。


2019年,网上有个大V叫“鹏哥说房产”私信我,说对我做的事情很感兴趣,我们约了在成都的酒吧聊天,他(鹏哥)那时候刚从一家很有名的房地产开发商投资总监岗位离职,在做房产咨询业务,对房地产市场非常了解。我们聊得尽兴,然后就开始了一些线上合作。


到了2021年的时候,案子越来越多,我们想着,要不就开家公司专门做房产纠纷维权吧。我们俩都是专业的,对此很有信心,说干就干,那年我们从成都到了深圳开公司,正式开展房产纠纷非诉讼业务。


二、博弈


摊开说,开公司就一定要挣钱,挣钱就是要做别人做不到的事。


比如律所,他们不愿意做行政诉讼、复议、投诉举报和谈判,那我们来做。再比如“房屋买卖预售纠纷”,人家诉讼就要六个月,二审又要几个月,但是对我们来说,平均1-3个月我们就可以把这个事儿解决,那么我们就创造了价值。


从社会正义的角度,房产纠纷是老百姓的一个痛点。好多人忙活一辈子就为一套房,但是却因为环境、开发商或者是销售等原因需要多一种退路。我们相信这个事儿值得做。但怎么做,这有讲究。


法律是用来解决问题的。律所经常会陷入一种思维定式,觉得所有案子要靠打官司解决,但我们并不这么认为,这不是解决所有问题的最佳方式。后来在实践中我们也发现,靠心理博弈或者谈判,其实可以解决很多问题。


最典型的一个例子。有一个客户在购房时签订了一个叫“意向合同”的东西,买了一个二手房,当时交了1万元的定金。合同上写了其实是要交10万元的,但他没有,他只交了1万元,然后就说不想要了,因为他觉得这个中介说的价格比市场价高了。中介就带了一个律师来跟他说,“如果你不要的话,我要追究你20%的违约金。”


这里其实涉及到一个法律知识点,《合同法》规定,“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”,意思是,如果合同里面同时约定定金和违约金,客户违约,那开发商销售可以选择客户是支付违约金或者定金,但只能2选1。要不就赔10万元定金,要不就是赔20%的总房款,那套房子200多万,那总房款的20%可能就是40万元左右。明眼人也知道选赔哪个。


这里有个问题,客户可能确实有一些过错,比如冲动消费,但是这个主要过错其实是中介的,他在销售时没有如实告知客户价格。但等客户找到我的时候纠结这个也没有用了,如果你去打官司,肯定是败诉的。所以我就把整个事情分析了一下,找到了突破点。


《民法典》规定,“实际交付的定金数额多于或少于约定数额的,视为变更约定的定金数额”。意思就是虽然合同写的是10万元定金,但是客户只给了1万元,也经销售同意和接受了,那10万元的定金就变成了1万元。这个时候,20%的赔偿和1万元赔偿选择一个,开发商销售还是选择20%的赔偿金。


但我们可以反诉,主张违约金过高,超过了对方的实际损失。这在《合同法》的司法解释里有说明。我们需要举证对方因为违约到底损失了多少,其实对方举证不出来,也没因为乙方违约有什么损失。

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但打官司的时间是很长的,法院将房子保全的情况下暂时不能被交易,房价其实在下降。开发商打官司也要花钱,它要告我们,就要先给法院交一笔钱,比如40多万赔偿金的诉求,可能诉讼费就四五千元了,他们请一个好点的律师也要给几万元,法院如果没有支持开发商的诉求,那其实开发商就亏了。


其实说白了,我们就算是多出了一点钱,他也不会赚,更何况官司打了一年,一年后这房子可能就降价个十几万元,权衡这种利弊,开发商最后就选择接受了1万元的赔偿。当然,最后还是赔了,但其实是让客户轻松退场了。


这就是我想表达的。正常情况下,解决纠纷最重要的东西是取证,律师倾向于你把所有的证据收集好给他们,但很多人手里其实没有证据,所以我们的任务是帮客户事后补证。法律里掺杂着人性,面对开发商这样非常巨大的对手,普通人想要在它面前扳回一城,就必须拿到让开发商谈判的筹码,比如它在销售、拿地、生产中的违法违规行为,这些行为的损失远远高于我们交的钱,权衡利弊之下他们会给我们让步。


很多东西是可以在官司之外通过博弈解决的,这就是我们能做的事情。


三、波动


这样的博弈太多了。有时候也和市场、环境相关。


2021年2月,深圳住建局出台了《关于建立二手房成交参考发布机制的通知》新规,首次公布了深圳全市3595个小区的参考价格。有一个客户买的是腾讯大厦旁边的房子,每平米16万左右,他上午买的房子,下午指导价就出来的,他看了一下,指导价建议这个房子销售单价为8万元。这就很惨了,不管他买还是不买,损失都是非常惨重的,不买的话要付违约金,大概30%,那就是480万元,如果继续买的话,那这个差价亏损可能更多,差不多600万吧。


实际上,二手房指导价出来的时候,市场还是接受16万元的单价的。但他很纠结了,他找到了自己身边很多朋友,然后找律师,都没办法,这个东西白纸黑字嘛,确实没办法再改了。最后找到我们这,我们解决了。


核心的点在二手房指导价。为什么要出台?因为当时大量经营贷流入深圳房市,房子就炒高了,但其实深圳房价是在跌的对吧。我们还是想利用“房屋保全”这个技巧,起诉开发商的同时申请房屋保全,让这套纠纷的房产暂时不能进入市场交易,然后和开发商谈。当时我们和律所合作,起诉了开发商。


到了涉诉部分,我们找到了一条《民法典》里关于“情势变更”的条文,指的是合同成立以后有无法预见和不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平,受不利影响的当事人可以和对方重新协商,协商不成的话,可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。


但这有个问题,政府政策变动属不属于“情势变更”?以及“二手房指导价”是什么?它其实是模棱两可的东西,它算不算政策?


我们陷入了一个死结。后来特别巧,在这个案子的中间,我这个客户有个朋友在某个银行上班,聊天的时候聊到,政府部门明确下发了文件给银行,要求银行按照指导价提供贷款,比如正常情况你能贷800万,但是按照指导价只能贷400万了。我们要到了这个文件,认为这符合“情势变更”的一个要素,它通过文件影响到了银行,实际上属于重大的情势变更,可以免责和减责。


其实这类案子的判例特别少,我们能找到的都是2003年的一个案例了。于是我们就私底下找了对方律师谈判、对本。他们当时已经想去起诉了,但由于中介也涉及了一点欺诈吧,所以最后谈判下来,违约金480万元,降到了30万元。这个案子就算结了。最后虽然赔了30万元,但是总比480万元要少,客户是很满意的。


去年开始,逾期交付的案例增加了很多。因为房地产市场出现了波动,很多开发商都逾期交房了。甚至有烂尾楼的业主也找上来,想让我们帮忙退。最后我们从找证据到起诉,走了很多流程,和开发商调解了,结果是谈成了贷款先还,然后再退钱。也算是挽回了一些钱吧。这种案子其实成功率很低,有些开发商都没钱给自己员工开工资的情况下,我们就知道业主的钱大概率追不回来,但我们还是会尝试。


市场或者环境变动导致的退房,那肯定是违约。但我帮他们减少损失,我做的东西是不义的吗?


有一个互联网公司的员工,错估了自己的能力,刚刚买了房就被裁员了,他房贷一个月还2万多啊,你说他咋还呢?断供的话房子就要拍卖了,我们就介入了。最后还是没能解决,但协调了一个个性化的分期协议。


我们一定会分析销售的环节和流程有没有问题。在房地产这个场域,波动会让人陷入沼泽。我们服务好客户,在合理的范围内递一把手,仅此而已。


四、冷暖


当然不会所有案子都成功。针对不同的个案,成功的概率也不同。比如烂尾楼,胜率3成甚至更低,但有些案子可能就有7、8成。


失败会让人难受。有一个朝鲜族的朋友从韩国回到中国买房,因为语言不通,遭遇了严重的价格欺诈,买房子之前还给了12万元的“服务费”。但这个案子最后就没解决。


在这个行业冷暖看得太多了。有一个博士毕业回到天津买房,好不容易攒了点钱,结果发现开发商牵涉上百起诉讼,有20多亿的资金被冻结,她知道找律师也不管用了。她就委托了我们,最后解决的时候她都在我们面前哭了。


很多陷入纠纷的客户都是40岁左右,很多是体制内的公务员、在编的教师、医生,和社会直接接触的机会比较少。他们前半辈子攒足了积蓄,想在壮年买一套梦寐的房产,却因为各种缘由陷入泥潭。


有一个地理老师,她在成都买了个天府新区的房子,结果最后发现房子在眉山,人家销售说,没问题啊,这里也是天府新区。她气炸了,她一个月才赚5000元,还说要自杀。她天天在学校,也没想到社会这么复杂。这个销售还是她朋友,但为什么还要骗她?佣金高嘛。最后我们介入,就把5万元的定金要回来了。


我还是相信我们做的东西是有意义的。我们做的事情是否有红利,其实和房地产行业的前景无关。我们的逻辑是产品的差异化,我们做的事情大部分律所不愿意做,或者想做他们也没法做。所以人家说我们是“职业退房师”并不正确,我们在做的是法律产品的创新。还有一个背景就是地产市场监管环境的缺失,正是因为监管环境还有待更好,我们才有空间去做配合。我们也希望地产市场的监管环境能更好。


从2016年算起,从事这行已经6、7年,我成就感还是很大的,因为依然在不断突破自我,我们的解决方案和策略也在不断升级。就我个人而言,之前跨了这么多领域,现在在房产纠纷非诉业务上也做得差不多了,我们现在也想开辟一些新的产品,继续为社会创造价值。


现在我还会时常想起一件事,稍微年轻一点的时候,我和我发小一起在家乡三线城市被小偷偷了自行车,我跟着小偷追了几条街,小偷最后进了商场还掏出刀来,刀被我一脚踢飞。我就是这种性格的人吧,就是怀着一定要和破坏规则的人“打一场胜仗”的心态,走到了现在。


罗翔说,我们人类不断地在追求一个完美的圆,但是在现实中永远画不出一个完美的圆,我们画不出一个完美的圆不代表圆这个概念就不存在,因为它是我们前进的方向。就和正义一样,我们看不到正义并不代表这个概念不存在,它依然是我们前进的方向。


“我们所有法律人为什么要追求公平正义,因为正义是客观存在的,它不断挑动着我们的心弦,让我们虽不能至,心向往之,这就叫做正义。”让法律落在真正的正义上,需要社会各界力量一起努力。而这也是我们的理想。


本文来自微信公众号:看客inSight (ID:pic163)

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